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Hay muchas opciones cuando se trata de hipotecas. Pero dos de estos programas hipotecarios se destacan del resto debido a su disponibilidad: la FHA y los préstamos convencionales.
Comprar una casa es una gran decisión financiera. Por lo tanto, elegir la hipoteca correcta es importante para asegurarse de que no se convierta en "pobre con casa".
En este artículo, analizaremos la diferencia entre la FHA y los préstamos convencionales para ayudarlo a descubrir qué préstamo hipotecario es el adecuado para usted.
Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). La propia FHA no es la que emite el préstamo. Simplemente garantizan el pago del préstamo en caso de incumplimiento del prestatario.
Contrariamente a la creencia popular, un préstamo de la FHA no es solo para compradores de vivienda por primera vez. Aunque la mayoría de sus prestatarios son novatos debido a sus requisitos indulgentes, un préstamo de la FHA también es una buena opción para aquellos que tienen problemas con sus puntajes de crédito.
Entonces, ¿qué es un préstamo convencional y en qué se diferencia de un préstamo FHA?
En primer lugar, un préstamo convencional no está asegurado por el gobierno. En cambio, está garantizado por dos empresas creadas por el gobierno: la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (Freddie Mac).
Fannie Mae y Freddie Mac no otorgan préstamos convencionales. Lo que hacen es comprar hipotecas de los prestamistas, financiando su capacidad para crear más programas de préstamos hipotecarios. Fannie Mae y Freddie Mac luego mantienen los préstamos que compraron en su cartera o los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) para que puedan venderse.
Un puntaje de crédito representa la probabilidad de que un prestatario pague su deuda. Para los prestamistas, tener un puntaje de crédito más alto puede significar que usted es menos riesgoso y es más probable que pague su hipoteca a tiempo.
Los préstamos de la FHA requieren un puntaje de crédito mínimo de 580. Algunos prestamistas pueden permitirle tener un puntaje de crédito de 500 a 579. Sin embargo, tendría que hacer un pago inicial del 10%.
En comparación con los préstamos de la FHA, los préstamos convencionales requerían un puntaje de crédito más alto de al menos 620. Dado que los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno, representan un mayor riesgo para los prestamistas. Es por eso que los prestamistas ofrecen este programa a aquellos que consideran capaces de pagarlo.
Uno de los factores más importantes con los que la mayoría de los compradores de vivienda se preparan es el pago inicial. Algunos tardan mucho en comprar una casa porque creen que necesitan poner el 20% del precio de compra de la casa. Aunque poner este monto de pago inicial tiene sus ventajas, no siempre es necesario.
Con un préstamo de la FHA, el monto mínimo del pago inicial que pagará depende en gran medida de su puntaje crediticio. Si tiene un puntaje de crédito de al menos 580, puede hacer un pago inicial tan bajo como 3.5%. Pero si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, tendría que dar un pago inicial del 10%.
Por otro lado, el pago inicial requerido para un préstamo convencional no se ve afectado por la calificación crediticia del prestatario. Para los compradores de vivienda por primera vez, el requisito de pago inicial puede ser tan bajo como el 3%. Para los prestatarios por segunda vez, se requiere un pago inicial del 5%.
Su relación deuda-ingreso (DTI) representa la parte de su ingreso mensual que se dedica a pagar deudas, incluidos préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles y pagos de tarjetas de crédito. El DTI se calcula dividiendo su deuda mensual total por su ingreso bruto mensual. Los prestamistas se refieren a su DTI para determinar cómo manejará sus obligaciones mensuales y, al mismo tiempo, pagará el préstamo hipotecario que planea pedir prestado.
Cuando se trata de préstamos de la FHA, los prestamistas son más indulgentes al permitir hasta un 50 % de DTI. Esto significa que incluso si la mitad de sus ingresos mensuales se destinan al pago de deudas, aún calificará para un préstamo hipotecario de la FHA.
La relación DTI máxima requerida para un préstamo convencional dependerá del prestamista con el que esté trabajando. La mayoría de los prestamistas exigen un DTI del 45 % o menos. Mientras que algunos amplían el requisito hasta un 50%, los prestatarios necesitan factores compensatorios como suficientes reservas de efectivo o deudas innecesarias.
La tasa hipotecaria que recibirá dependerá de múltiples factores. Primero, debe darse cuenta de que la tasa de interés hipotecaria promedio cambia diariamente. En segundo lugar, cada prestamista hipotecario tiene normas diferentes para establecer los términos y las tasas de las hipotecas. Por eso es importante buscar prestamistas y comparar tasas. Y, por último, su puntaje de crédito afectará sus tasas de interés. Tener un puntaje crediticio más alto podría calificarlo para mejores tasas de interés y viceversa. Echemos un vistazo a la FHA frente a las tasas de interés convencionales.
En comparación con los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA tienen tasas hipotecarias más bajas principalmente porque están respaldados por una agencia gubernamental. Además, los prestatarios de préstamos de la FHA a menudo no tienen prisa por pagar su hipoteca en comparación con los prestatarios convencionales. Debido a que los prestamistas brindarán sus servicios durante mucho tiempo, la FHA los incentiva a ofrecer tasas más bajas.
Las tasas hipotecarias de los préstamos de la FHA pueden ser más bajas que las tasas hipotecarias convencionales, pero no es el único factor que se debe considerar al elegir un préstamo hipotecario. La diferencia en las tasas de interés es mínima. Además, con los préstamos de la FHA, pagará el MIP durante la vigencia del préstamo.
La razón principal por la que los préstamos convencionales tienen tasas de interés más altas son los ajustes de precios a nivel de préstamos (LLPA). LLPA es una tarifa basada en el riesgo que Fannie Mae y Freddie Mac aplican a los prestatarios de préstamos hipotecarios convencionales. Esta tarifa varía para cada prestatario y se basa en ciertas características del préstamo, como puntajes de crédito y tipo de propiedad. En otras palabras, cuanto más riesgoso es un prestatario, mayor es la tasa de interés que se aplica.
El límite de préstamo se refiere a la cantidad máxima que está autorizado a pedir prestado en un área determinada. No significa automáticamente que puede pedir prestado hasta el límite del préstamo. El monto del préstamo que aprobarán los prestamistas aún dependerá de su solvencia y otros factores del préstamo.
Los límites de préstamo pueden cambiar cada año según el precio promedio actual de la vivienda en los EE. UU. En 2022, los límites de préstamo tanto para la FHA como para los préstamos convencionales han aumentado. Esto daría a los prestatarios acceso a más viviendas en el mercado.
A partir de 2022, el límite de préstamos de la FHA es de $420,680. Esto se aplica a viviendas unifamiliares en la mayoría de las áreas. Para áreas de alto costo, el límite puede subir hasta $970,800 para una vivienda de una unidad.
Lugares como Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes tienen diferentes límites de préstamo de la FHA. Para viviendas unifamiliares, el límite de préstamo para estas áreas puede llegar hasta $1,456,200.
Fannie Mae y Freddie Mac solo pueden comprar hipotecas que estén dentro del límite establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Esta es la razón por la que los préstamos convencionales también se denominan préstamos conformes.
Para 2022, el límite de préstamo conforme para viviendas unifamiliares en la mayoría de las áreas es de $647,200. Para áreas de alto costo, incluidas Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes, el límite del préstamo es de $970,800.
Si necesita más que el límite de préstamo conforme, un préstamo jumbo podría ser para usted. Sin embargo, los préstamos jumbo a menudo necesitan puntajes crediticios más altos y pagos iniciales más grandes.
Tanto los préstamos de la FHA como los convencionales no tienen límites en la cantidad de ingresos que puede obtener. Sin embargo, debe proporcionar documentación que demuestre que tiene una fuente de ingresos estable. Parte de esta documentación incluye:
El seguro hipotecario es una póliza destinada a proteger al prestamista en caso de que el prestatario no pueda hacer sus pagos mensuales. Aunque tanto los préstamos de la FHA como los convencionales tienen seguro hipotecario, hay una gran diferencia en cómo se requiere y por cuánto tiempo tendrá que pagar.
Con los préstamos de la FHA, se le pedirá que pague la prima del seguro hipotecario (MIP) independientemente del pago inicial que realice. La prima del seguro hipotecario de la FHA implica dos pagos: una MIP inicial y una MIP anual.
La prima del seguro hipotecario por adelantado, también conocida como tarifa de financiación de la FHA, cuesta alrededor del 1,75 % del monto de su préstamo. Por ejemplo, si pide prestados $300,000, tendrá que pagar $5,250 por adelantado. La prima del seguro hipotecario por adelantado puede ser un pago único al momento del cierre. Sin embargo, los prestatarios pueden optar por incluir esta tarifa en el saldo de su préstamo.
El MIP anual puede oscilar entre 0,45 % y 1,05 % según el monto del préstamo, el plazo y el pago inicial. Por lo general, el MIP anual puede durar toda la vida del préstamo. Pero si hace un pago inicial del 10 %, tendrá que pagar el MIP durante solo 11 años. La otra forma de deshacerse de la MIP es refinanciar a una hipoteca convencional una vez que pague el 20 % del capital de su vivienda.
Para las hipotecas convencionales, los prestamistas exigen un seguro hipotecario privado si el pago inicial es inferior al 20 %.
El seguro hipotecario privado generalmente cuesta alrededor del 0,5% al 1% del monto de su préstamo, que deberá pagar todos los años. Pero a diferencia de la prima del seguro hipotecario de la FHA, el seguro hipotecario privado se cancelará automáticamente una vez que alcance el 22 % del valor neto de la vivienda.
También puedes solicitar cancelarlo al 20% del patrimonio, pero tendrías que estar al día en tus pagos y tener un buen historial de pago. Además, su prestamista podría solicitar una tasación para ver si el saldo de su préstamo no supera el 80% del precio actual de su casa.
Usted no es el único que necesita calificar para un préstamo hipotecario, la propiedad que planea comprar también debe ser elegible. Independientemente del tipo de préstamo que solicite, la casa que comprará debe ser segura y sólida.
Cuando se trata de la elegibilidad de la propiedad, los préstamos de la FHA tienen más restricciones en comparación con los préstamos convencionales. En primer lugar, las hipotecas de la FHA solo se pueden aplicar a residencias principales. La propiedad también debe someterse a una tasación para garantizar que cumpla con los estándares de la FHA, que incluyen:
La propiedad debe ser comercializable porque servirá como garantía. En caso de que el prestatario no pueda pagar la hipoteca, el prestamista puede tomar la propiedad y venderla.
Las hipotecas convencionales se pueden aplicar a casi cualquier tipo de propiedad, incluida la residencia principal, las segundas viviendas o las propiedades de inversión. Aunque también se necesita una tasación, no tiene que ser tan profunda como la tasación de las propiedades de préstamo de la FHA. E incluso si compra una casa que necesita reparaciones, aún podría calificar para un préstamo convencional.
Sin embargo, si desea aprovechar el pago inicial del 3%, la propiedad que está comprando debe ser su residencia principal. Si está comprando una casa de vacaciones o una propiedad de inversión, tendrá que hacer un pago inicial superior al 3 %.
El término del préstamo a menudo se refiere a la duración que lleva pagar una hipoteca. Con un préstamo a largo plazo, pagará más en intereses pero será más probable que tenga un pago mensual más bajo. Con un plazo de préstamo más corto, es posible que pague más en intereses, pero será dueño de su casa más rápido.
Para los préstamos de la FHA, el plazo puede ser de 15 años o de 30 años. Además, sólo se puede tener una hipoteca a tipo fijo. Esto significa que el interés que pagará permanecerá igual durante la vigencia del préstamo.
Los préstamos convencionales ofrecen más opciones cuando se trata de estructuras de préstamos entre las que puede elegir. También puede optar por tener una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable. Una hipoteca de tasa ajustable significa que la tasa de interés que pagará fluctúa según el precio de mercado actual de las propiedades.
Tanto las hipotecas de la FHA como las convencionales ofrecen opciones de refinanciamiento a menudo para obtener una mejor tasa, reducir el pago mensual o aprovechar el capital de la vivienda. Antes de refinanciar, siempre evalúe su situación financiera actual. Si es posible, considere refinanciar solo si ha agotado cualquier otra solución posible.
Los gastos de bolsillo se refieren a los costos que los prestatarios (ya veces los vendedores) tendrían que pagar con su propio efectivo. Esto puede incluir el pago inicial, así como los costos de cierre necesarios para procesar el préstamo.
El pago necesario para cerrar tanto los préstamos de la FHA como los convencionales es aproximadamente del 2 al 5 % del monto del préstamo. Con un préstamo de la FHA, los prestatarios pueden tener el 100% del pago inicial donado por un pariente, empleador u organización benéfica. Pero con los préstamos convencionales, deberá pagar una parte de su pago inicial de sus propias reservas de efectivo. Además, solo puede recibir obsequios de pago inicial de miembros de la familia.
Tanto los préstamos FHA como los convencionales tienen sus propias ventajas y desventajas. Por lo tanto, elegir entre un préstamo FHA o un préstamo convencional dependerá de su situación y necesidades financieras.
Elija un préstamo FHA si:
Elija un préstamo convencional si:
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